Ипотека на старте неплатежей

Несмотря на то, что за 10 месяцев общий совокупный объём просроченных ипотек снизился на 7,4% или 4,7 млрд рублей, до 59,2 млрд рублей, их фактический прирост, наблюдаемый с августа 2022 года, говорит о том, что рынок ипотеки в ближайшие месяцы окажется под давлением роста просроченных платежей.

«В настоящий момент мы осторожно говорим, что просроченная задолженность по ипотеке будет расти. Сейчас непростое экономическое положение у населения, плюс упали объемы выдач ипотеки, что также усугубляет ситуацию, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Октябрьские 0,25 процента или 145 млн рублей в копилку проблемных ипотек это, скорее всего, про заемщиков, которые первыми воспользовались кредитными каникулами и не сумели из них выбраться спустя полгода».

О возобновлении кредитных каникул было объявлено в начале марта 2022 года. Они предоставлялись на срок до 6 месяцев. Просроченная ипотека, отображаемая Банком России, имеет статус 90+, то есть не обслуживаемый кредит на протяжении более 90 дней. В марте-июне, по данным Банка России, банками было одобрено 4 тыс. заявлений о предоставлении ипотечных каникул на 13,5 млрд рублей. В марте-сентябре — 5,6 тыс. на 19 млрд.

Объём ипотечных кредитов, реструктурированных по так называемым «стандартным» кредитным каникулам (федеральный закон №106-ФЗ, по нему лимит по ипотеке установлен в 6 млн рублей для Москвы, для других регионов — 4 млн или 3 млн) и собственным программам реструктуризации банков, неизвестна. В бюллетене ЦБ РФ указано, что реструктурированы 1,3% всего розничного портфеля или 339,5 млрд рублей (в том числе кредиты наличными, кредитные карты и т.п.).

«На ситуацию с просроченной задолженностью по ипотеке влияет несколько разносторонних факторов. Первый — снижение доходов заёмщиков при сохранении или росте текущих расходов, поэтому для своевременной оплаты ипотеки приходится экономить. Второй – падение спроса на недвижимость и снижение цен: срок экспозиции увеличился, что приводит, в свою очередь, к увеличению периода неплатежей, когда продается предмет залога по просроченному кредиту. Третий — рыночное снижение арендных ставок, что для части заемщиков, оплачивавших ипотеку за счет арендаторов, оказалось критичным, — рассуждает Денис Аксёнов. — Совокупность влияния данных факторов не позволяет говорить, что просроченная задолженность будет снижаться в ближайшем будущем. Остался один вопрос: какой силы будет рост? Ответ мы увидим уже по итогам декабря. Плюс январь и февраль традиционно непростые месяцы для взыскания».

Просроченная ипотечная задолженность выросла в 13 субъектах России. Совокупный объём проблемных ипотечных кредитов в этих регионах достиг 4,31 млрд рублей, увеличившись за год на 7%.  (см. Таблицу №1)

Таблица №1. Регионы с ростом просроченной ипотечной задолженности в октябре 2022 года (сортировка по абсолютному приросту).