Просроченная ипотека на стройку: рывок в пропасть

За 12 месяцев 2023 года объём просроченных платежей по ипотеке на покупку строящегося жилья (неплатежи более 90 дней) вырос на 18,3%, превысив 5,88 млрд рублей. Годовой прирост портфеля составил 1,13 млрд рублей. В январе-апреле 2024 года объём неплатежей вырос на 15% и превысил 6,48 млрд рублей (+840 млн рублей).

«Просроченная ипотека на первичном рынке показательна тем, что после окончания цикла строительства жилья она переводится в сегмент вторичной и «растворяется» в просроченном портфеле, залогом по которому выступает построенное жилье, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Ускорение роста просроченной задолженности по ипотеке на «первичке» началось во втором полугодии 2023 года, сразу после августовского повышения рыночных ипотечных ставок, полагаю, что далее ситуация будет усугубляться, так как в ближайшем будущем снижения ставок ожидать не приходится».

Как ранее писал «Долговой Консультант», по итогам первого полугодия 2023 года прирост просроченной задолженности по кредитам на строящееся жилье составил 7% или 1,2% в ежемесячном среднем выражении. По итогам 2023 года рост составил 18% или в среднем по 1,5% ежемесячно.

«Первые четыре месяца 2024 года показали среднемесячный прирост в 3,75%, что более чем в два раза выше среднемесячного прошлогоднего прироста. При пересмотре условий программ субсидирования выдача новых ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья может снизиться, а проблемные кредиты будут накапливаться, и доля просроченных кредитов будет расти, — полагает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — В настоящий момент доля проблемных кредитов на «первичке» (6,48 млрд руб. в абсолютном выражении) от совокупной задолженности по ипотеке на строящееся жилье (4,78 трлн руб.) составляет всего 0,14%, это крайне низкий показатель».

По оценке эксперта, совокупная накопленная просроченная ипотека на первичном рынке жилья формируется из локальных трудностей конкретных заёмщиков. После ввода дома в эксплуатацию и оформления прав собственности кредит переклассифицируется в категорию «вторичного» рынка, снижая показатель проблемности в сегменте «на стройку» и увеличивая на «вторичке».

«И здесь как раз заложен фундамент проблем: текущие рыночные ставки делают невозможным продажу проблемной стройки новым покупателям с одобренной льготной ипотекой, равно как нет и очереди из покупателей при переходе данной квартиры во вторичный сегмент, на нём ставки ещё выше, — рассуждает Денис Аксёнов. — Отсутствие спроса порождает накапливание проблем на рынке общего ипотечного кредитования».

Регионы-лидеры по максимальному объёму просроченной ипотеки на первичном рынке с января по апрель 2024 года в абсолютном выражении (в млн руб.)