Жильё должника: дорогое и никому не нужное

Всего в течение 2024 года состоялись 3079 торгов, это число соответствует количеству проданных объектов жилой недвижимости. В 2023 показатель был равен 4149 квартирам (-26% к итогам 2024-го), в 2022-м — 3969 (-22%), в 2021-м — 5073 (-40%), в 2020-й — 4150 (-26%), в 2019-м — 4296 (-28%).

В среднем по стране в процессе торгов цена на лоты вырастала на 19,2% от начальной цены, но такую динамику нельзя рассматривать в целом по стране. Так, минимальный прирост цены отмечен в Республике Ингушетия (+1,3% при трёх завершенных торгах) и Московской области (+1,6% и 251 торгах). Максимальное увеличение — в Карачаево-Черкесской республике (одни торги, результат +243%, квартира площадью 53,9м2 при начальной цене в 420 тыс. рублей ушла с торгов за 1,44 млн) и Республике Калмыкия (+99%, единственные за 12 месяцев торги, комната площадью 19,1 м2 в многоквартирном доме «подорожала» на торгах с 290 тыс. до 577 тыс.).

«Нельзя сказать, что квартиры в стране заканчиваются, скорее, кредиторы и должники стали чаще результативнее общаться, не доводя ситуацию до торгов, — рассуждает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Также на снижение количества завершенных торгов повлияло падение интереса к ним у так называемых инвесторов. Участников торгов стало ощутимо меньше, потому что всё больше квартир выходит на торги с ценой, максимально приближённой к рыночной. И таким участникам, всего пару лет назад успешно перепродававшим купленное на торгах жилье с хорошей прибылью, сейчас выгоднее разместить свои свободные денежные средства в депозиты».

В рамках исполнительного производства залоговые ипотечные квартиры передаются на торги. Процесс исполнительного производства может занимать от полугода до нескольких лет, ему предшествует судебная стадия, которая также может длиться не один год. Цена квартиры на первоначальных торгах устанавливается на основании решения суда о взыскании, цена квартиры на повторных торгах снижается на 15%.

«По нашему предположению, в 2024 году на торги в исполнительном производстве в основном выходила недвижимость периода проблем 2020 —2022 годов. С того времени, с января 2022-го, за два года объём неплатежей по ипотеке вырос в 1,5 раза, приблизившись к 87 млрд рублей. Ещё две трети этого объёма, порядка 56 млрд рублей, по данным бюро кредитных историй, уже находятся в работе у коллекторских агентств, — отмечает Денис Аксёнов. — В уходящем году возросло количество несостоявшихся по причине отсутствия заявок торгов. Интересных по ценам объектов, на которых инвесторы могли бы получить быструю прибыль, сейчас практически не осталось. После несостоявшихся торгов объекты недвижимости оформляются в собственность залогового кредитора и поступают в прямую продажу. В условиях низкого спроса кредиторы постепенно накапливают на своих балансах недвижимость, которую не удалось быстро продать».

Структура торгов в разрезе регионов за 2024 год (количественные и денежные показатели, а также средняя цена реализованной на торгах квартиры в каждом регионе) доступна по ссылке.